Lesiones de parto, perlesía cerebral, daño cerebral, perlesía de Erb :: Bufete David Efron

Expropiación (dominio eminente) :: Bufete de abogados en Puerto Rico especializado en lesiones de parto, perlesía cerebral, daño cerebral, perlesía de Erb

La expropiación es el acto de quitar la posesión de un bien a su dueño a cambio de poca o ninguna compensación e independientemente de los deseos del dueño original. El término se utiliza tanto para referirse a actos por un gobierno o por cualquier grupo de personas.

La expropiación es el acto de una autoridad pública (gobierno federal, provincial, municipal u otros organismos facultados por estatuto) tomar propiedad sin el consentimiento del dueño mediante un proceso estatutario o consuetudinario. En dicho proceso la autoridad le paga una compensación al dueño y el dueño tiene derecho a reclamar compensación adicional a ser determinada por los tribunales o por una junta administrativa. El propósito de la compensación es indemnizar al dueño por la pérdida sufrida. El término es el equivalente del poder de dominio eminente en los Estados Unidos.
Comúnmente se hace referencia a la expropiación como al acto de quitarle una propiedad a su dueño, particularmente por autoridad pública. Por ejemplo, “Los dueños de propiedades que residían en el camino de la nueva autopista fueron expropiados.”

A la inversa, los actos de expropiación pueden ser justificados por distintas razones peculiares de la entidad gubernamental local. Por ejemplo, a veces los dueños de negocios expropiados prestan poca o ninguna atención a la alegación del país anfitrión de que los pagos de regalía son muy pequeños en comparación con los recursos que se están extrayendo del país anfitrión.

Algunas quejas políticas del país anfitrión pueden relacionarse con el tratamiento de sus ciudadanos como empleados del negocio. Otras veces el país anfitrión opina que las decisiones estratégicas relacionadas con el negocio son simplemente obstinadas y desacertadas, según aplicadas al país anfitrión, aunque le parezcan correctas a los dueños. Tales opiniones también pueden ocurrir cuando el negocio no incluye los intereses y las preocupaciones, legítimas o no, del país anfitrión como asuntos de consulta ordinaria y participación efectiva en los planes operacionales del negocio.

¿Qué es el dominio eminente?

El dominio eminente se refiere al poder que tiene un estado sobre toda y cualquier propiedad ubicada dentro de dicho estado, específicamente, el poder de apropiarse de propiedades para uso público. En algunas jurisdicciones, el estado delega el poder de dominio eminente a ciertas compañías públicas y privadas, típicamente de servicios públicos, para que éstas ejerzan el poder de dominio eminente para instalar líneas de teléfono, electricidad, agua o gas. En la mayoría de los países, incluso los Estados Unidos, bajo la Quinta Enmienda de su Constitución, el dueño de cualquier tierra apropiada tiene derecho a recibir compensación razonable que usualmente se define como el valor justo de mercado de la propiedad. Los procedimientos llevados a cabo para tomar terrenos bajo dominio eminente se suelen llamar procedimientos de expropiación forzosa (“condenación”).

El proceso del dominio eminente

Las leyes y los procedimientos legales del dominio eminente varían, a veces significativamente, de una jurisdicción a otra. Usualmente, cuando una unidad gubernamental desea adquirir tierras privadas, se siguen los siguientes pasos (o un procedimiento similar):

El gobierno intenta negociar la compra de la propiedad por su valor justo.
Si al dueño no le interesa vender, el gobierno presenta una demanda ante el tribunal para ejercer su derecho de dominio eminente y notifica, o publica una notificación de, la vista conforme a las disposiciones de ley.
Se pauta una vista, en la cual el gobierno tiene que probar que entabló negociaciones de buena fe para comprar la propiedad, pero que no se llegó a un acuerdo. El gobierno también tiene que demostrar que la toma de la propiedad es para uso público conforme a las disposiciones de ley. Se le da al dueño de la propiedad la oportunidad de responder a las reclamaciones del gobierno.
De tener éxito el gobierno con su solicitud, se celebran procedimientos para establecer el valor justo de mercado de la propiedad. Cualquier pago al dueño se utiliza primero para satisfacer cualquier hipoteca, gravamen o carga sobre la propiedad, y cualquier balance remanente le es remitido al dueño. El gobierno obtiene el título.
De no tener éxito el gobierno o de no quedar satisfecho el dueño de la propiedad con el resultado, cualquiera de las dos partes puede apelar la decisión.

Tomas

Pueden ocurrir varios tipos de tomas mediante el dominio eminente:

Toma Completa – En una toma completa, se apropia toda la propiedad concernida.
Toma Parcial – Si la toma es de parte de una propiedad, como la expropiación de una franja de terreno para expandir una carretera, el dueño debe recibir compensación tanto por el valor de la franja de terreno como por cualquier efecto que tenga la expropiación de esa franja sobre el valor de la propiedad remanente del dueño.
Toma Temporera – Parte de, o toda, la propiedad es apropiada por un periodo de tiempo limitado. El dueño de la propiedad retiene el título, recibe compensación por cualquier pérdida asociada con la toma y readquiere plena posesión de la propiedad al concluirse la toma. Por ejemplo, puede resultar necesario usar provisionalmente parte de una parcela de terreno adyacente para completar un proyecto de construcción o carretera.
Servidumbres y derechos de paso – También es posible entablar una demanda de dominio eminente para obtener una servidumbre o un derecho de paso. Por ejemplo, una compañía de servicios públicos puede obtener una servidumbre sobre tierras privadas para instalar y mantener líneas eléctricas. El dueño de la propiedad mantiene la libertad de utilizar la propiedad para cualquier propósito que no interfiera con el derecho de paso o servidumbre.

Valor justo

Usualmente el valor justo se considera el valor justo de mercado, o sea, el precio más alto que alguien pagaría por la propiedad si estuviera en manos de un vendedor dispuesto a venderla. La fecha de la tasación varía, dependiendo de la ley rigente. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre el valor, típicamente utilizan tasadores para asistirlos en el proceso de la negociación. De litigarse el caso, ambas partes suelen presentar testimonio pericial de tasadores sobre el valor justo de mercado de la propiedad.

Compensación justa

En ocasiones, el valor justo incluye más que el precio de un artículo de propiedad o de un bien inmueble. Si un negocio está operando desde el inmueble expropiado, normalmente el dueño tiene derecho a recibir
compensación por la pérdida de o interrupción en el negocio a raíz de la expropiación forzosa. En la minoría de las jurisdicciones, el dueño también puede tener derecho a compensación por pérdida del buen nombre (“good will”) del negocio, el valor del negocio por encima del valor justo de mercado debido a factores como su ubicación, reputación o buenas relaciones con clientes. Si el negocio no es propietario del terreno, pero arrienda los predios de donde opera, normalmente tiene derecho a recibir compensación por el valor del arrendamiento, por cualquier instalación fija que haya instalado en los predios y por cualquier pérdida o disminución del valor del negocio.

Uso público

Normalmente, un gobierno puede ejercer el derecho de dominio eminente solamente si la toma es para uso público, lo cual puede ser definido ampliamente con relación a “seguridad, salud, interés o conveniencia” públicos. Quizás el ejemplo más común de “uso público” sea la toma de terreno para construir o expandir una carretera o autopista pública. El uso público también podría incluir la toma de terreno para construir una escuela o edificio municipal, para un parque público, o para redesarrollar una propiedad o un vecindario asolado.

Abusos de dominio eminente

En décadas recientes, cada vez existe más preocupación en cuanto a la manera en que algunos estados y entidades gubernamentales ejercen su poder de dominio eminente. Algunos gobiernos parecen estar inclinados a ejercer el poder de dominio eminente para el beneficio de los desarrolladores o intereses comerciales, basándose en el concepto de que cualquier cosa que aumente el valor de un terreno es un uso público suficiente. Los críticos responden que ello es absurdo y que son pocas las propiedades, por lo más costosas que sean, que no aumentan en valor al desarrollarse de otra manera. También señalan que si un desarrollador no puede comprar la propiedad en el mercado abierto, es poco probable que realmente se le ofrezca el valor de la propiedad a los dueños en procedimientos de expropiación forzosa (“condenación”). La respuesta del gobierno a este punto es que la ley de dominio eminente surgió de la experiencia de que algunos dueños de propiedades se rehúsan a negociar un precio de venta razonable y tal falta de razonabilidad no debe dar fundamento a que se extorsionen precios por encima del valor de mercado o se impida la terminación de un proyecto público.